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经济倒退十五年,房价大跌70%,日本房地产泡沫仍让人心有余悸

2020-01-14 18:09:44      来源: 读懂经济学 收藏本文

1月13日银保监会在召开的新闻发布会中,明确表态,将持续遏制房地产泡沫化、金融化,厉查处银行保险资金违规流入房地产领域,坚决落实“房住不炒”要求。此举无疑是在给中国的房地产市场降温。


经济倒退十五年,房价大跌70%,日本房地产泡沫仍让人心有余悸

房地产泡沫到底有多可怕?为什么我国目前一再给房地产降温呢?我想通过日本房地产泡沫的事件帮助大家梳理一下。

一、背景

二战结束初期美日两国经济蓬勃发展,但是到了20世纪70年代,美国通货膨胀非常严重,五年时间,美元汇率上涨近60%,因此严重影响了美国产品的出口额。而日本趁势而上,抢夺美国市场,致使大量美国工厂倒闭,失业率攀升。到1984年,美国贸易赤字已高达1233亿美元,反观日本,1985年其外汇储备超过4000亿美元,独占世界外汇储备的50%。日本取代美国成为世界上最大的债权国,经济总量也赶超意法英德,坐稳老二位置。

日本鼎盛时期,“超越美国”、“日本第一”已经形成新的共识,各方都认为只是时间问题。

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日本狼子野心,昭然若揭,美国显然不能就任由其这样自大、膨胀,就想要把自己的经济危机转嫁给日本,于是在1985年9月,美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”,决定同意美元贬值,解决美国国内巨额的贸易赤字情况。

二、“广场协议”发酵

“广场协议”签署之后,五国开始在外汇市场上抛售美元,美元因此持续大幅度贬值,而日元应势上涨,日元兑美元汇率三年间从240:1飙升至120:1,整整升值了一倍,但由于日元的大幅上涨,日本的出口量有所下降。

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日本政府为了支持企业维持高出口额,减轻企业债务,采取了一系列非常宽松的金融政策:

第一,积极的财政政策。日本政府减税1万亿日元,同时追加5万亿日元的公共事业投资,同年7月又补增2万亿日元财政开支。

第二,宽松的货币政策。1986至1987年日本央行连续五次降息,将基准贴现率从5%降至2.5%的超低水平,全世界最低水平。

第三,鼓励积极放贷。从银行层面,银行对房地产大量的放贷,同时也接受房产抵押贷款。从企业方面,企业不仅可以向银行进行贷款,而且也可以在市场上进行其他形式的融资。

在日本政府有意或无意地引导下,超发出来的这些巨额资金都流入了房地产和股票市场。

三、股市高涨,房地产泡沫出现,并急剧扩张

日本政府一系列宽松的金融政策落地之后,带来的影响远远超出政府的想象和控制。

1987年底,日本股票市值竟然占到全球股市总市值的41.7%,一举超越美国,成为世界第一。1989年底股票总市值占当年国民生产总值的60%。日经指数从1986年的13000多点推向1989年39000多点的最高峰,其市盈率达100倍左右,在日本历史上是史无前例的。

股市的狂飙催生了日本房地产市场大热,无论是住宅还是办公写字楼,几乎一天一个价地上涨,1986年到1990年,泡沫呈现加速度扩大,日本东京地价在1985年到1988年涨了2.7倍。日本1988年末调查统计的土地总价,是1842兆日元,按当时汇率,美国的地价总额为403兆日元,也就是说,一个日本列岛可以买下4个美国不止。

经济倒退十五年,房价大跌70%,日本房地产泡沫仍让人心有余悸

大量国际资本进入日本的房地产业,更加刺激了房价的上涨,此时的日本房子已经完全不是用来住的了,除了亿万富翁几乎很少有人能买得起房子了,房地产已经完全成了投机的工具。

四、日本政府暴力“挤爆泡沫”,致使经济衰退15年

就像日本武士战败时,往往会选择最惨烈的“破腹自尽”的方式自尽,可能是由于日本人的性格使然,让他们无法去包容,无法采用温和的方式去处理事情。在日本房地产出现了巨大的泡沫之时,日本政府采取了最激烈的方式,一针“扎”破了巨大泡沫

经济倒退十五年,房价大跌70%,日本房地产泡沫仍让人心有余悸

(1)紧缩的货币政策。日本央行从1989 年开始连续5 次加息,利率从2.5%上升到了6%,同时,货币供应增速大幅下滑。

(2)收紧房贷,对土地交易强管制。到1991年,日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款。

(3)出台”地价税”政策,规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地,日本房地产市场立刻进入"供大于求"的冰河时代。

那么这一“针”到底有多痛呢?

首先对于日本的房地产市场:土地价格于1991年到达最高点,从1992开始持续下跌,截至2015年,六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%,所有城市跌幅为53%,至今仍未修复。

其次是对于股票市场:1989年底,日经平均股价达到最高38915.87点,此后开始下跌。到了1992年3月,日经平均股价跌破2万点,仅达到1989年最高点的一半,8月,进一步下跌到14000点左右。大量帐面资产在短短的一两年间化为乌有。

最后是对于日本本国经济:1992-2014年间,日本GDP增速平均仅为0.8%。对居民来说, 财富大幅缩水,据统计,期间地产和股票价格的下跌给日本带来的财富损失,达到1500万亿日元,相当于日本全国个人金融资产的总和;对金融机构来说,由于坏账大幅上升,1992年至2003年间,日本先后有180家金融机构无力承担,只能宣布破产倒闭。对政府来说,1991年之后日本政府债台高筑,1991年日本政府债务/GDP比重为48%,2014年这个数字变为230%,远高于同类发达国家的水准。与此相应的,日本的国际地位也下降不少。

通俗点说,就是一夜回到解放前了,而且民心还都散了。

五、总结

为了防止日本的房地产泡沫事件,在中国重演,我国政府一直高度重视房地产市场情况,近两年更是频频对房贷进行把控,只有防患于未然,才能从根本上杜绝此类恶性事件的发生,随着各地房地产价格不断下调,我们有理由相信中国的房价能够平稳落地。

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