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你想买房,我故意抵押,你还能要求强制过户么?

2019-10-09 16:21:06      来源: 训文律师 收藏本文
你想买房,我故意抵押,你还能要求强制过户么?

一、背景

2015年3月6日,陈某(买方)与杜某(卖方)签订了《房地产买卖合同》,约定卖方以135万元的价格将深圳市宝安区某房产转让给买方。

合同签订后,陈某按约履行了付款义务,先后支付了定金3万元、首期款38万元,并且于2015年3月31日获得了银行出具的贷款承诺书。

可是,等到要去过户时,陈某却发现卖方于2015年4月22日已将涉案房产抵押给张某,且办理了抵押登记。

陈某于是向法院提出两项诉讼请求:1、继续履行《房地产买卖合同》;2、杜某向陈某支付迟延履行违约金人民币28080元(违约金按照转让成交价的日万分之四计算)。

同时,杜某也提了三项反诉请求:1、确认双方《房地产卖合同》在2015年6月17日解除;2、陈某向杜某给付违约金45360元;3、杜某不予退还陈某定金人民币3万元。

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二、针锋相对

原被告两方可谓狭路相逢,一方要求继续履行,一方认为无法继续履行。

作为被告的卖方为达到不继续履行目的,先后找来四个“帮手”、亮出四大“绝招”:

第一招:租户行使优先购买权。

卖方为赢得这场“大仗”,也请来不少“帮手”。第一个帮手就是租户。

租户吴某作为独立请求权的第三人,向法院请求行使优先购买权。

法院:租户不来,算你弃权。

法院认为,吴某作为有独立请求权的第三人未到庭,撤诉处理。

第二招:老婆行使共有权。

卖方找来的第二个帮手就是他的配偶。

卖方提出,老婆不知情、事后不同意,被告属于无权处分,不能继续履行合同。

法院:微信记录显示配偶知情。

法院认为,从陈某提交的微信聊天记录和庭审过程中,原被告双方的陈述来看,陈某红对出售涉案房产一事是知情的,且在涉案合同履行之初是同意出售涉案房产的。故杜某的该项主张不能成立。

第三招:原告解除通知已送达被告。

卖方找来的第三个帮手不是别人,而是他的对手——原告自己。

原来,陈某于2015年5月20日向一审法院提起诉讼,请求解除涉案合同,10天后,陈某向一审法院提交变更诉讼请求申请书,将诉讼请求变更为请求杜某继续履行。但是,一审法院已于2016年6月1日将陈某请求解除涉案合同的起诉状副本邮寄给杜某,杜某于2016年6月3日签收。

因而,杜某主张涉案合同在2015年6月3日陈某第一份起诉状副本送达杜某之日已解除。

法院:解除合同通知已撤销。

法院认为,原告陈某在举证期限内向一审法院申请变更诉讼请求,视为陈某撤销了解除合同的通知。

第四招:第三方行使抵押权。

卖方找来的第四个帮手,是他的“债务人”兼抵押权人张某。

这是本案中被告“最厉害”的帮手,虽然这个帮手也没有亲自现身到庭参诉。

这是本案中被告“最厉害”的“招式”,也是本案最大的争议焦点——

存在抵押权的情况下,房屋买卖合同能否继续履行?

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其中涉及两个问题:

1、抵押权是否有效?

原告:双方恶意串通,抵押无效。

陈某认为,张某系杜某公司的员工,杜某与张某系恶意串通虚构债务而设立抵押权,主张抵押无效。抵押权人张某与陈某红之间没有借款关系,抵押合同是从合同,主合同不存在从合同就不存在。

法院:有资金往来,借款关系应该假不了。

法院认为,根据陈某所提交的证据及一审调取的账户流水,杜某与张某之间确存在频繁的资金往来及密切的合作关系,但个人之间的借贷关系多具有信任基础,双方熟识亦属合理,该事实本身并不足以推断出该二人之间借款关系为虚假的结论。

2、原告能否行使涤除权?

原告:愿意代偿债务,消除抵押权 。

原告表示,仅在两套房产(即本案房产及另案X栋XX房)清偿总额510万元范围内同意代为行使涤除权。

法院:张某债权>原告愿意清偿债务。

法院认为,根据杜某与张某就本案房产担保的主债权本金为170万元及利息违约金,加上另案X栋XX房所负债,两套房产合计680.6万元未清偿。张某并未到庭应诉,而陈某的举证并不足以证明该主债权清偿的情况。陈某如要消除涉案抵押权,其需代杜某清偿的债务金额远远大于其愿意清偿的范围。

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三、裁判

法院认为,杜某在合同履行过程中将涉案房产抵押给张某,系以自身行为明示不再继续履行合同,构成根本违约。

因涉案房产存在合法有效的抵押权且在本案无法消除,陈某请求继续履行涉案房屋买卖合同的请求不能成立

最终法院驳回双方诉求。

原告在本轮决战中,自然是铩羽而归。

不过,原告还可以打第二轮,据悉,原告已另行起诉,要求解除合同,并要求返还定金、支付违约金、赔偿差价损失。

最终鹿死谁手,唯有拭目以待。

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四、延伸案例

根据四川成都市中级人民法院(2014)成民终字第2594号民事判决,原告宋某请求继续履行《房屋买卖合同》,被告吴某请求确认《房屋买卖合同》已解除。

法院认为,讼争房屋已抵押给第三人黄某,建立了担保物权,宋某要求继续履行合同办理过户的请求不能成立。被告提起反诉时,吴某确表示解除合同并已通知宋某,且吴某已将案涉房屋抵押给黄某,《房屋买卖合同》事实上已不能履行,因此,本院确认双方房屋买卖合同解除。

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五、法律分析

1、法律上或事实上不能履行,可能会成为继续履行的拦路虎。

根据《合同法》第一百一十条第一项的规定:

“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行”。

如果涉案房产存在抵押权,撇开抵押权的设立是否恶意不谈(其更有可能承担相应违约赔偿责任),如果抵押人不愿消除抵押权,抵押权人不同意放弃抵押权,买方亦不愿意或不能够行使涤除权,则《房地产买卖合同》事实上无法继续履行,买方要求继续履行合同办理过户的请求则可能无法得到支持。

2、谨慎发函(包括起诉方式)通知解除合同,否则可能导致合同事实解除。

根据《合同法》第九十六条的规定:

“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”

故有可能被法院认为,合同自通知到达时已经解除,无法要求继续履行。

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